外壁塗装は減価償却？修繕費？国税庁の判断基準と建物の耐用年数をわかりやすく解説【東大阪の塗装店】 | 外壁塗装は大阪府、東大阪市の森口建装 | ブログ

こんにちは。東大阪市の塗装店、森口建装です。

アパートや貸家、事務所・工場などのオーナー様から、
「外壁塗装の費用って、経費にできるの？」
「一度に経費にできる？それとも減価償却？」
と聞かれることがあります。

この記事では、外壁塗装の費用が「修繕費」になるのか「減価償却」になるのか、国税庁が出している判断の目安と、建物の耐用年数をまとめました。

※この記事は2026年11月時点の国税庁の情報をもとにした、一般的な説明です。実際の扱いは建物や工事の内容によって変わるので、最終的には税理士さんや税務署にご確認ください。

まず前提：経費にできるのは、賃貸や事業に使っている建物

修繕費や減価償却の話は、アパート・貸家・店舗・事務所・工場など、貸し出したり事業に使ったりしている建物が対象です。

自分たちが住んでいるだけの自宅の外壁塗装は、事業の経費にはなりません。
自宅の一部を事務所や店舗に使っている場合などは扱いが変わることがあるので、税理士さんに相談してください。

「修繕費」と「減価償却（資本的支出）」のちがい

国税庁は、どちらになるかは「修繕」「改良」といった名前ではなく、工事の実際の中身で判断するとしています。
見積書に「修繕工事」と書いてあるから修繕費になる、というわけではありません。

外壁塗装は、どちらになることが多い？

一般的に、傷んだ外壁を塗り直して、元の状態に戻すための塗り替えは、修繕費として扱われることが多いです。

一方で、次のような工事は、資本的支出（減価償却）になる可能性があります。

「塗料のグレードを上げた場合はどうなる？」「外壁の張り替えも一緒にしたら？」といった細かいケースは、工事の中身によって判断が分かれます。工事の前に、見積書を持って税理士さんに相談しておくと安心です。

国税庁の「判断の目安」

修繕費か資本的支出か迷うときのために、国税庁は次のような目安を出しています（所得税：タックスアンサーNo.1379、法人税：No.5402）。上から順番に当てはめていきます。

外壁塗装は、足場代などを含めると数十万円〜数百万円になることが多く、塗り替えの周期も3年よりずっと長いのがふつうです。そのため、1の目安には当てはまらないことが多く、2や3で判断することになりやすい工事です。

減価償却になる場合の耐用年数

資本的支出になった場合は、もとの建物と同じ種類・同じ耐用年数の資産を、新しく取得したものとして減価償却します（国税庁タックスアンサーNo.2107・No.5405）。
つまり、外壁塗装の耐用年数は、その建物の構造と用途で決まるということです。

住宅用の建物（アパート・貸家など）の耐用年数

同じ構造でも、用途によって年数が変わります。たとえば鉄筋コンクリート造の場合、事務所用は50年、工場用・倉庫用（一般用）は38年です。
店舗や事務所、工場・倉庫の場合は、国税庁の耐用年数表で確認してください。

※出典：国税庁 確定申告書等作成コーナー「耐用年数（建物／建物附属設備）」

「塗料の耐用年数」とは別のものです

外壁塗装を頼む前に、オーナー様に気をつけてほしいこと

森口建装の見積書は、面積（㎡）×単価で、外壁・屋根・付帯部・高圧洗浄・シーリング・足場などの項目に分けて書いています。税理士さんへの相談にも、そのままお使いいただけます。

アパートの外壁塗装の費用の目安は、こちらでまとめています。
▶ アパートの外壁塗装の費用はいくら？
▶ 35坪の外壁塗装・屋根塗装の相場はいくら？

まとめ

アパート・貸家・事務所の外壁塗装は、森口建装にご相談ください

森口建装は、東大阪市西鴻池町の塗装店です。一級塗装技能士・雨漏り鑑定士が在籍し、外壁塗装には10年保証をおつけしています。
現地調査・お見積もりは無料です。LINEで建物の写真を送っていただくだけでも、ご相談いただけます。

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