東大阪市のアパート・マンション外壁塗装｜オーナー・管理会社向け 費用・時期・入居者対応のポイント【2026年版】 | 外壁塗装は大阪府、東大阪市の森口建装 | ブログ

こんにちは。東大阪市西鴻池町の塗装店、森口建装です。

アパートやマンションの外壁塗装は、戸建てとは違う悩みがあります。

「入居者さんから苦情が出ないか心配」
「空室の募集に影響しないタイミングはいつ？」
「どこから手をつければいいのか分からない」

この記事では、東大阪市で賃貸物件をお持ちのオーナー様、物件を管理されている管理会社のご担当者様に向けて、工事の前に知っておきたいことをまとめました。

先に結論をお伝えします。

1. 塗り替え時期の目安と、見ておきたい場所

外壁の塗り替えは、一般的に10〜15年ごとが目安です。
ただ、アパート・マンションは戸建てよりも見ておく場所が多くあります。

特に鉄骨階段のサビは、入居者さんが毎日使う場所なので、見た目の印象も悪く、安全面でも早めの対応が必要です。

2. 費用の目安【建物の規模別】

アパート・マンションの塗装費用は、建物の大きさや形、どこまで工事するかによって大きく変わります。あくまで目安として参考にしてください。

※屋根・屋上の防水、共用廊下の床の防水などを含めると、この金額に加わります。
※正確な金額は、現地調査で建物の状態を見てから出します。

費用を抑えるコツ

• 外壁・鉄部・防水を同じタイミングでまとめる：足場代（全体の約2割）が1回で済みます
• サビや割れが小さいうちに手を打つ：傷みが進むほど、下地の補修費がふくらみます
• 見積書の「塗料名」「面積」「塗る回数」を比べる：一式表示の見積もりは、他社と比べられません

3. 工事に向いている時期・避けたい時期

避けたいのは「引っ越しシーズン」

賃貸物件は、1〜3月が入居者の入れ替わりが一番多い時期です。
この時期に足場とシートで建物が覆われていると、内見に来た方に良い印象を持ってもらえません。また、引っ越しのトラックや荷物の出し入れと、工事の作業がぶつかることもあります。

空室の募集をしている物件は、募集シーズンが始まる前に工事を終わらせるのが理想です。
例えば、秋〜年末に工事をしておけば、きれいになった外観で春の募集シーズンを迎えられます。

天気の面では、春と秋が安定

塗料は、気温5℃未満や湿度85%以上の日は塗れないのが基本です。
春と秋は天気が安定していて工事を進めやすい季節ですが、大阪は冬でも塗装できる日が多いので、真冬も工事は可能です。

4. 入居者さんへの配慮　苦情を防ぐ5つのポイント

アパート・マンションの外壁塗装で一番大切なのが、入居者さんへの配慮です。
工事の内容そのものよりも、「聞いていなかった」ことが苦情の原因になることがほとんどです。

① 工事の2週間前までにお知らせする

各部屋へのポスティングと、掲示板やエントランスへの掲示で、工事の期間と注意点をお知らせします。

② 洗濯物・ベランダの荷物について伝える

高圧洗浄や塗装の期間は、ベランダに洗濯物を干せない日があります。
ベランダの植木鉢や物干しざおなどを、一時的に室内へ移していただくようお願いすることもあります。

③ 窓を開けられない日を伝える

塗装の期間は、窓やサッシをシートで覆う日があります。エアコンの室外機の周りも養生するので、使える・使えない日を事前にお知らせします。

④ 防犯への配慮

足場が組まれている間は、外から上の階に近づきやすくなります。
窓やベランダの戸締まりをお願いするとともに、工事関係者が分かるようにして作業します。

⑤ 問い合わせ窓口を1つにする

入居者さんからの質問や要望の窓口を、管理会社様か施工会社のどちらかに決めておくと、話が食い違うことを防げます。

【例】入居者さんへのお知らせ文

そのまま使える例文です。物件に合わせて書き換えてお使いください。

森口建装では、このようなお知らせ文の作成や、ポスティングのお手伝いもいたします。

5. 予算が限られるときの優先順位

「全部一度には難しい」という場合は、次の順番で考えるのがおすすめです。

1. 安全に関わる場所：鉄骨階段・廊下・手すりのサビ。入居者さんのけがや事故につながるので最優先です
2. 雨漏りにつながる場所：屋上・廊下・ベランダの防水、コーキングの割れ。雨漏りが起きると、室内の補修や入居者さんへの対応で費用がふくらみます
3. 見た目・募集に関わる場所：外壁の色あせ、エントランスまわり

部分的な補修だけでも、お気軽にご相談ください。
テナントが退去したあとの看板の跡を1日で補修するといった、小さな工事にも対応しています。

6. 外観の色で、物件の印象は大きく変わる

外壁の色は、内見に来た方が最初に目にする「物件の顔」です。
築年数がたった物件でも、色の組み合わせを工夫するだけで、ぐっと新しい印象になります。

• 落ち着いたグレーやベージュに、濃い色のアクセントを入れる
• 鉄骨階段や手すりの色を外壁と合わせて、全体を引き締める
• エントランスまわりだけ色を変えて、明るい印象にする

森口建装では、色見本やカラーシミュレーションで、仕上がりのイメージを確認しながら色を決めていただけます。

7. 費用の扱い（経費にできる？）

賃貸物件の外壁塗装は、傷んだ部分を元の状態に戻すための工事であれば、「修繕費」として、その年の経費にできる場合が多いです。
一方で、建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする工事は、「資本的支出」として何年かに分けて経費にする（減価償却する）ことになる場合もあります。

どちらになるかは、工事の内容や金額によって変わります。
確定申告や決算の時期に合わせて工事を考えている場合は、顧問の税理士さんに確認しておくと安心です。

8. 管理会社・オーナー様に森口建装が選ばれる理由

• 毎日の写真報告：その日の作業を毎日写真でご報告します。現場に来られないオーナー様への報告資料にも、そのままお使いいただけます
• 自社施工：経験20年以上のスタッフが施工します。話が職人に直接伝わるので、入居者さんからの要望にもすぐ対応できます
• 有資格者が在籍：一級塗装技能士・雨漏り鑑定士
• 小さな工事から大きな工事まで：部分補修、鉄部塗装、防水工事、外壁・屋根の全面塗装まで対応します
• 地元・東大阪市：西鴻池町が拠点なので、急な補修のご相談にもすぐ駆けつけます

現地調査とお見積もりは無料です。
「まずは階段のサビだけ見てほしい」というご相談も大歓迎です。

9. よくある質問

Q1. 入居者さんが住んだまま工事できますか？

A. はい、できます。外からの作業が中心なので、入居者さんに退去していただく必要はありません。洗濯物や窓の開け閉めなど、ご不便をおかけする日は事前にお知らせします。

Q2. 工期はどのくらいですか？

A. 建物の大きさによりますが、2階建てのアパートで2〜3週間ほどが目安です。雨の日は塗装できないため、天気によって延びることがあります。

Q3. 鉄骨階段だけ、廊下の防水だけといった部分的な工事もできますか？

A. はい、できます。状態を見て、優先順位をつけてご提案します。

Q4. 管理会社経由での依頼もできますか？

A. はい、できます。管理会社様からのご依頼、オーナー様からの直接のご依頼のどちらにも対応しています。

Q5. 空室の募集に間に合わせたいのですが。

A. 募集を始めたい時期をお知らせください。そこから逆算して、工事の時期をご提案します。

まとめ

• 外壁の塗り替えは10〜15年ごとが目安。鉄骨階段・廊下は早めの点検を
• 工事は、引っ越しの多い1〜3月を避けると、募集への影響を抑えられる
• 入居者さんへのお知らせは工事の2週間前までに。洗濯物・ベランダ・窓・防犯について伝える
• 予算が限られるなら「安全」→「雨漏り」→「見た目」の順に
• 費用は修繕費として経費にできる場合が多い。詳しくは税理士さんに確認を

建物の外まわりを定期的に手入れすることは、入居者さんの満足と、物件の価値を守ることにつながります。
東大阪市のアパート・マンションの塗装は、地元・西鴻池町の森口建装にご相談ください。